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2018-2019年中国非住宅物业管理行业发展概况及行业发展趋势预测[图]

时间:2019-12-10 19:53 来源: 作者: 点击:

获益于乡镇化率提高、人口总量高,我国物业办理职业料将出现空间大、增速高的局势,而且现在职业龙头市占率较低,CR10 仅11.2%,职业格式较涣散。

2000-2018 年,我国商业运营用房、工作楼新开工面积别离均匀占比 11.5%、3.0%,竣工面积别离均匀占比 10.6%、2.9%; 2018 年全国物业办理面积中,商业、工作别离占比 6.0%、7.1%,相对住所物业办理,以为商业物业、工作物业及组织类物业等非住所物业办理相同潜力巨大,并格式更为涣散。

房子新开工面积及同比

数据来历:揭露材料收拾

相关陈述:智研咨询发布的《2020-2026年我国物业办理职业开展现状调研及出资远景展望陈述》

房子竣工面积及同比

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新开工面积各业态占比

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竣工面积各业态占比

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商业及工作楼新开工面积占比

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商业及工作楼竣工面积占比

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各业态物业办理面积占比

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百强企业分业态物业费单价

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2015 年,全国住所存量 228 亿平米,物业办理面积 175 亿平米,并按 2014-2018 年住所物业办理面积占比均匀约 71.4%, 2018 年我国物业办理面积达 219 亿平米,其间,住所、商业、工作、其他物业别离达 156、14、16、30 亿平;2020 年,全国物业办理面积将到达 248 亿平米,较 2018 年+13.4%,对应根底物业服务收入规划为 11,117 亿元,较 2018 年+18.0%;其间住所、非住所物业办理面积将别离为 177、71 亿平米;2030 年,全国物业办理面积将到达 395 亿平米,较 2018 年+80.6%,对应根底物业服务收入规划为 21,578 亿元,较 2018 年+129.1%;其间住所、非住所物业办理面积将别离为 282、113 亿平米。

2014-2018 年全国百强企业住所物业、商业物业、工作物业、其他物业办理面积均匀占比别离为71.4%、6.2%、8.5%、13.9%,短期来看,假定各业态面积占比坚持不变,预算 2020 年住所物业、商业物业、工作物业、其他物业的根底物业服务收入规划将别离为 5,277、1,428、2,189、2,223 亿元;中长时间来看,预算 2030年全国住所物业、商办物业、工作物业、其他物业的根底物业服务收入规划将别离为 10,243、2,771、4,249、4,316亿元。

2015-2030年全国物业办理面积及根底物业收入猜测 年份 住所办理面积 非住所办理面积 全国物业办理面积 收入规划 住所 商业 工作 其他 2015 124.5 50 174.5 7087 3364 910 1395 1417 2016 135 54.2 189.2 7837 3720 1006 1543 1567 2017 145.5 58.4 203.9 8614 4089 1106 1696 1723 2018 156 62.6 218.6 9419 4471 1210 1855 1884 2019 166.5 66.8 233.2 10253 4867 1317 2019 2051 2020E 176.9 71 247.9 11117 5277 1428 2189 2223 2021E 187.4 75.2 262.6 12011 5701 1542 2365 2402 2022E 197.9 79.4 277.3 12936 6141 1661 2547 2587 2023E 208.4 83.6 292 13894 6595 1784 2736 2779 2024E 218.9 87.8 306.7 14884 7065 1911 2931 2977 2025E 229.4 92 321.4 15909 7552 2043 3133 3182 2026E 239.8 96.2 336 16969 8055 2179 3341 3394 2027E 250.3 100.4 350.7 18065 8575 2320 3557 3613 2028E 260.8 104.6 365.4 19197 9113 2465 3780 3839 2029E 271.3 108.8 380.1 20368 9668 2616 4011 1074 2030E 281.8 113 394.8 21578 10243 2771 4249 4316

数据来历:揭露材料收拾

预算 2018 年全国物管面积为 219 亿平、对应根底服务收入规划为 0.94 万亿元,估计 2030 年将别离达 395 亿平、2.2 万亿元,较 18 年别离+81%、+129%,CAGR 别离为+5.1%、+7.2%;其间,住所、非住所办理面积将别离为 282、113 亿平,别离较 18 年+81%、+81%,CAGR 别离为+5.1%、+5.1%,对应根底服务收入规划将别离为 1.0、1.1 万亿元,别离较 18 年+129%、+129%,CAGR 别离为+7.2%、+7.2%。

全国住所办理面积猜测及同比

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全国非住所办理面积猜测及同比

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全国住所物管根底收入猜测及同比

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全国非住所物管根底收入猜测及同比

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一、非住所物业:消费晋级望推进优质购物中心需求增加,三产占比提高或推进工作楼需求开释

(一)商业物业:存量过剩必定程度源于结构问题,中产迸发、消费晋级,狭义购物中心或潜力巨大

1、存量状况:15 年起新开工继续为负,必定程度反映类住所过剩,质量型购物中心仍有提高空间

2018 年,我国商业运营用房新开工面积 2.0 亿平米,同比-2.0%;商业运营用房竣工面积 1.1 亿平米,同比-11.1%。新开工同比自 2014 年起继续为负,竣工面积同比也相应呈下行趋势,必定程度上阐明我国商业地产确实存在过剩状况。但需求留意的是,计算的数据为广义的商业运营用房,其概念领域不只包括零售商业,还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所运用的房地产,盈余性的展览馆厅、体育场所、澡堂,以及银行、证券等运营性的有建筑物什物存在的运营买卖场所。

这部分数据继续偏弱状况必定程度反映了类住所(公寓等)的状况,而狭义的商业地产(大型购物中心等)需求或仍有提高空间,源于消费才能的提高叠加消费志愿的切换。

商业运营用房新开工面积及同比

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商业运营用房竣工面积及同比

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2、消费才能:人均可支配收入提高,中产占比增加,居民消费才能提高

2018 年,我国 GDP 同比+6.6%。其间,三产 GDP 现价占比为 52.2%,较 2017 年+0.3pct。经济逐渐向三产歪斜,工业结构由重工业主导向三产协调开展。

2018 年,全国居民人均可支配收入 28,228 元,同比+6.5%。一起,我国中产阶级在曩昔 20 年出现迸发式增加,2000 年,中产阶级占比我国乡镇家庭仅 4%,2012 年占比敏捷提高至 68%,而且估计到 2022 年,中产阶级占比将进一步提高至 75%。2018 年,我国人均 GDP 达 9,771 美元,同比+12%。跟着我国人均可支配收入、中产阶级占比、人均 GDP 的继续提高,我国消费才能仍处于继续提高阶段,对应商业物业的消费需求也在提高,而商业物业办理作为服务职业,理应获益消费晋级盈余。

GDP榜首、第二、第三工业占比

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全国居民人均可支配收入及同比

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我国乡镇及乡村居民家庭恩格尔系数

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3、消费志愿:社零稳步提高,人均购物中心面积仍有较大空间,潜在消费晋级需求大

需求来看,2019 年前三季度,我国社会消费品零售总额达 29.7 万亿元,同比+8.2%。跟着减税降费、“放管服”变革、开展流转促进商业消费等政策措施的进一步贯彻落实,估计后期消费将坚持平稳增加态势。从年龄结构来看,80、90 后逐渐成为消费主力,消费志愿相对更强。供应来看, 2018 年,我国一二三四线城市 3 万平米以上购物中心总存量达 35,496.8 万方,同比+15.5%,对应人均质量型购物中心 GFA 为 0.25 平米,按美国 3 万平米以上购物中心占比 68%预算,2018 年底我国包括 3 万平米以下的购物中心总存量约 52,330 万平米,对应我国人均购物中心 GFA 为 0.38 平米,而比照 2010 年美国 3 万平米以上人均购物中心 GLA2.2 平米、包括 3 万平米以下人均购物中心 GLA3.2 平米,仍有较大空间。此外,考虑到建筑面积(GFA)=套内面积(GLA)+公摊面积,GFA 口径较 GLA 更大,因而我国人均 GLA 较美国空间更大。

跟着经济向第三工业歪斜、中产阶级占比、人均可支配收入、人均 GDP 的提高,居民消费才能逐渐提高;一起,跟着人口结构改变,80、90 后逐渐成为消费主力,居民的消费观念也将在必定程度上发生改变,并归纳推进我国消费晋级。消费晋级布景下,特别关于商业物业的需求日益增加,也将必定程度上推进商业物管开展。

我国 vs 美国人均购物中心面积

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我国购物中心存量及同比

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我国社会消费品零售总额及同比

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2018 年干流一二线城市人均可支配收入及同比

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2019年前9月干流一二线城市社零总额及同比

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(二)工作物业:乡镇化推进三产工作人员占比提高、人均工作面积趋向国际化,推进工作物业开展

1、存量改进:新开工、竣工低位,出售不弱,工作楼存量过剩状况有所改进,质量工作楼仍有潜在需求

2016-2018 年,工作楼出售面积同比增速别离为 31%、24%、-8%;新开工面积同比增速别离为-2%、-4%、-1%;竣工面积同比增速别离为 6%、10%、-3%,出售状况好于新开工和竣工,到 2019 年 9 月末,商品房工作楼待售面积 3,671 万方,同比+3.5%,同比增速自 2015 年中开端继续放缓,而去化月数也由 2015 年的高点 19 个月下行至现在 12.7 个月,标明工作楼存量过剩状况有所改进。相同,以为工作楼进程也存在结构差异,质量工作楼的需求或仍处于提高中,源于第三工业工作人员占比提高,以及人均工作面积的提高。

工作楼新开工面积及同比

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工作楼竣工面积及同比

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工作楼出售面积及同比

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工作楼待售面积及同比

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工作楼待售面积及去化月数

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比照国内外干流城市, 1990 年,纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山工作楼存量面积别离达 4,275、1027、1371、493 万平米,2000 年,城市工作人口别离为 802、370、290、78 万人,预算人均工作面积别离为 5.33、2.77、4.73、6.34 平米; 2018 年,北京、上海、广州、深圳、香港五个城市均匀人均工作面积 2.56 平米,南京、成都、杭州、武汉四个城市均匀人均工作面积仅 1.35 平米,较海外城市仍有较大空间。

国内外干流城市工作楼存量及工作人数状况

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2、需求开释:第三工业工作人员占比提高,人均工作面积趋向国际化,推进工作物业开展

1)18 年我国第三工业工作人员占比 46%,海外 7 国均匀占比 76%,乡镇化率提高有望推进其提高

到 2018 年底,我国工作人数达 7.76 亿人,其间,第三工业工作人员占比 46.3%,同比+1.4pct;2018 年,美国、韩国、德国、法国、日本、新加坡、英国 7 国均匀第三工业工作人员占比达 76.3%,我国与海外比较仍有较大提高空间。跟着城市人口的继续流入,服务业的工作需求将逐渐提高,因而第三工业工作人员占比提高,与乡镇化率提高有较强相关性,而跟着我国乡镇化率提高的进程,也有望出现第三工业工作人员占比的快速提高。

我国第三工业工作人员占比继续提高

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各国第三工业工作人员占比状况

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我国乡镇化率 vs 第三工业工作人数占比

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2)预算我国三产人均质量型工作面积 2.8 平米,较海外仍有提高空间

现在我国第三工业工作人员人均质量型工作面积约 2.8 平米,比照美国、日本别离为 11.2 平米、6.6 平米,仍有较大空间。考虑到我国乡镇化率仍处于提高阶段,而且跟着第三工业工作人员占比提高、人均工作面积趋向国际化,有望推进我国存量工作楼面积的进一步提高,并推进工作物业办理的需求相应提高。

各国第三工业人均工作面积状况

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二、非住所物管:重定价赋予盈余才能更强、或出现更高集中度、孕育优异品牌有望代替海外物管

(一)盈余才能:短期住所靠新盘叠加,非住所重定价才能更强,长时间看人均效能提高、增值服务迸发

1、住所物管:本钱端驱动,短期依托新交给项目占比提高对冲,长时间靠社区增值服务高毛利滑润

2018 年百强物管公司运营本钱中,人工本钱占比 57.8%,是物业办理运营本钱的最大组成部分。而遭到每年人工工资上调的影响,人工本钱也相应逐年刚性上涨,但现阶段住所物管的收费单价较难每年进行提高,因而理论上来说,不考虑增值服务的状况下,单个存量住所项目的利润率会随时间推移而逐渐下行。

降本:一方面,2014 年,百强物管公司人均办理面积仅 3,273 万方;2017 年,人均办理面积提高至 5,913 万方,2018 年预算超 6,600 万方。2018 年,运营本钱率 76.4%,较 2017 年下降 1.3pct,2015-2018 年呈逐年下降的趋势,因而人均效能的提高必定程度上对冲了存量项目毛利率下行的趋势。

增收:另一方面,1)短期来看,2016-2018 年的出售高峰期预示 2019-2021 年为竣工交给的高峰期,这会推进未来 3 年干流物管公司的办理面积中新盘(新交给 5 年内项目)占比逐渐提高,然后短期对冲存量项目毛利率下降的趋势,乃至部分物管公司因为新盘占比的快速提高有望带动全体毛利率的进一步上升;2)而长时间来看,因为边沿人工本钱的小幅提高可带来很多增值收入,一般园区增值服务的毛利率远高于根底服务,未来依托园区增值服务进行流量变现也有望坚持中长时间毛利率的安稳。

百强人均办理面积及同比

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百强运营本钱及运营本钱率

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百强物业运营本钱构成状况

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2、非住所物管:收入端驱动,单一大业主涨价相对简单,中心在于重定价才能较强,毛利率或更为安稳

单价方面,2018 年,百强企业全国均匀物业费单价为 4.22 元/平米/月;其间,工作物业、商业物业服务费别离达 7.84 元/平米/月、7.01 元/平米/月;住所物业服务费为 2.25 元/平米/月;组织类物业方面,大众物业、工业园区物业、校园物业、医院物业和其他类型物业服务费别离为 3.72 元/平米/月、3.61 元/平米/月、3.58 元/平米/月、6.84 元/平米/月和 5.92 元/平米/月。分业态来看,商办、组织类物业费单价较住所更高,隐含其盈余才能或更强。

百强企业分业态物业费单价

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CBRE调整后净利率

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